你难以想象，这就是是47岁的毛大庆，过去一直是西装革履出现在公开场合的前万科高级副总裁，现在，作为优客工场的创始人，不足一年的创业生涯，让毛大庆感慨“要跟90后拼体力”的同时，也让他由地产人变身为“共享经济”的主张者。用他的话说，“我自己都不认识自己了”。
套头连帽卫衣，灰白破洞牛仔裤……
你难以想象，这就是是47岁的毛大庆，过去一直是西装革履出现在公开场合的前万科高级副总裁，现在，作为优客工场的创始人，不足一年的创业生涯，让毛大庆感慨“要跟90后拼体力”的同时，也让他由地产人变身为“共享经济”的主张者。用他的话说，“我自己都不认识自己了”。
对于优客工场的商业模式，毛大庆坦言，“过去半年多，我们一直在迭代翻新，不存在一个成熟的商业模式，我们在思考办公到底能共享出多少种花，所以，我想做这些事情。”事实上，毛大庆已经找到方向，正如他向《证券日报》记者所示，“未来优客工场的盈利收益一半以上将来自撮合交易和衍生业务”。
“当桌子数量达到2万张以后，优客工场将主动减慢物理空间的扩张速度。”毛大庆称，“一切都是为了后面搭建盈利平台”。而按照他的设计，未来，优客工场将在粉丝经济背景下，除了收取物理空间的租金提供现金流外，整合资源，撮合交易，依靠服务会员收取会员费等将是优客工场盈利的主要来源，而且，这种模式是轻资产式的，甚至是在线上完成交易结算的。
值得注意的是，在优客工场之外，毛大庆向《证券日报》记者透露，“我们还有一个新的创业公司，融完了天使轮，运营业务业态远不止办公、居住、服务、影视基地等，可能真的是一个小立体城市。”不过，“这个新的创业公司与优客工场是平行关系，彼此无股权关系”。
盈利主要靠衍生业务
事实上，联合办公空间在中国兴起之前，这种落地于物理空间的行业并不是房企关注的业务市场，反而是孵化和互联网领域转化而来。因此，毛大庆认为，优客工场出现后，We Work模式被熟知，但国内还没有谁形成一个非常明确的商业模式。
优客工场是做什么的
“好多人问我，你这个东西盈利不盈利，肯定一两年是不会盈利的，但也不会亏钱，租桌子天天有现金流。”毛大庆坦言道，“但是，这不是我们主要应该干的事情。我要的是客户量或者会员量，这是我下一步业务的根本，我一定会做会员经济，而不是桌子经济。我的粉丝来自两个方面，物理粉丝和线上粉丝，两条腿走路”。
事实上，为了搭建优客工场的盈利平台，毛大庆在创业这一年里拜会了世界上最优秀的企业家，也与无数创业者交流过。他算过一笔账，桌子规模不达到2万张以上，线上和线下都不好做。
据《证券日报》记者了解，目前在北京，优客工场已经开设了阳光壹佰、FESCO和海龙三个项目，入驻企业近206家，32%为科技型创新企业，入驻企业累计融资额估为6.54亿元人民币。其中海龙项目开业至今一个月，出租率已达70%。
用毛大庆的话说，“做房地产需要土地储备，做优客工场，也需要储备桌子，储备资源”。2015年年末至2019年年初，优客工场还将在北京、上海、西安、天津达成今年第一批优客工场场所的开业。
实际上，自优客工场诞生不足一年的时间里，目前在全国已实现16个城市、36个项目的签约，总面积12万平方米、可设置2万个工位，预计容纳超过3000家企业在场所内办公、社交和拓展市场及投融资渠道，同时已签约130余家服务商，为入驻企业进行财务、人力、法务、金融、投融资及各类生活化、特色化服务。
而这些入驻企业和仅目前就已接近3000人的会员，已经自动建立了优客工场的生态系统，也是毛大庆未来撮合交易，搭建线上虚拟会员平台，扩张衍生业务的根本。不过，对于依靠粉丝盈利，吸粉和粉丝黏性非常关键。而在毛大庆眼中，优客工场物理空间的选址对其非常重要。
优客工场选址一般看重人口是否净流入，年轻人活跃度、投资人数量以及产业集群等因素，“这与开发商布局有一致性。”毛大庆称，未来一年，将继续在北京、上海、深圳、天津、西安、烟台、济南、青岛、南京、无锡、宁波、苏州、杭州、广州、厦门等城市落实优客工场旗下众创空间场所，2019年共计新增32个项目，面积11万平方米，工位18000个。
据悉，毛大庆正在搭建线上平台，用酒店管理的模式将每个优客工场连起来，实现管理自动化，比如实现“京沪广深”，甚至60个城市一起开“云会议”；到2019年上半年，线上平台将实现会员自动交流，预计到春节期间，会员将达到6000人；接下来，完成撮合交易，比如撮合P2P金融项目、撮合人力服务(租CFO)、撮合生活服务等。同时，毛大庆透露，“我们可能收购P2P公司”，加快撮合金融服务的脚步。
“170亿元人民币估值就够了”
“优客工场还是比较在意赚钱点的，互联网说烧钱，纵然有了粉丝，但也可能一夜之间崩塌”，毛大庆直言，“我还是挺‘物理’的，这跟开发商的思路有关系。”
按照毛大庆的设计，当物理空间的桌子达到2万张以后，优客工场每年物理空间的桌子增量可能是5000张，要根据具体城市而论，整体扩张速度则会慢下来。重点在于现在搭建的线上平台，虚拟的桌子则可能要发展6万张、8万张，甚至更多。而当撮合交易量上亿的时候，就不是单纯的办公空间了，将衍生很多业务，形成新的商业模式。
“如果说估值150亿美元的we work，是50个工作场地加一个互联网。”毛大庆直言，“那么，我搞成桌子一样多，加一个互联网，再加学院，媒体公司等，加一堆东西，170亿元人民币的估值就够了”。
据毛大庆向《证券日报》记者透露，优客工场半年时估值18亿元，A轮融资2亿元。目前在做A+轮融资，今年要做2轮-3轮融资。“前面都是小步融资，我希望小步快跑，阶段性成长一点，估值涨一点融一点钱，再涨一点，再融一点。到B轮融资之后，优客工场会是飞跃性发展，至于接下来，还没有想是不是还要其他轮，或者跑到什么地方去？到时再说”。
而鉴于共享经济具有“产权经济-使用权经济-证券化”的属性，毛大庆对接下来的投资者，是有考虑的。接下来，“我们将引入资源型的资本方，不排除目前与BAT的业务合作转变成水乳交融的合作。”另外，“像证券性，对优客工场未来上市有影响的资源性股东，甚至险资，可能都是优客工场的新股东”。
值得一提的是，据毛大庆向《证券日报》记者透露，优客工场已经给53名员工发了股份，成立合伙人委员会。“很多股权之争给创业公司上了一堂股份大课，创始人该不该有股份，可以没有，但不代表团队没有股份，投资人控制公司还是团队控制，这个值得思考”。
更重要的是，据毛大庆透露，“我又创业了”，目前已经完成天使轮融资，首个项目将在北京落地，目前正在谈其他项目，而新公司的业务将打通“吃住行医”等全生活服务体系，颇有运营小立体城市的感觉。
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